Le viager : un pont entre les générations

La vente en viager représente un véritable pont entre les générations. Bien loin des stéréotypes couramment diffusés. Il s'agit bien là pour des seniors de profiter au mieux de leur patrimoine ou de se constituer une source de revenu afin de s'assurer une meilleure qualité de vie.

Ce procédé n'est rendu possible que par la participation d'investisseur en viager plus jeune.

Chacun y trouve donc son avantage, les uns en s'assurant une situation plus confortable, les autres en se constituant un capital immobilier à moindre frais.

 

La place du viager actuellement

 

Le viager trouve ses origines au XIX eme siècle. Pourtant daté, ce système semble s'inscrire de plus en plus dans l'air du temps.

Tout d'abord en raison du nombre de seniors toujours croissant mais également en raison de la "crise" qui touche également les seniors; le viager représentant alors la solution la plus confortable pour eux.

Encore peu démocratisé; on estime à 4 000 le nombre de transactions annuelles; ce marché devrait donc se développer fortement ces prochaines années.

 

A qui le viager est il destiné ?

 

Principalement à des personnes de plus de 70 ans. Mais il est également possible de proposer un bien en viager en étant plus jeune. On a alors coutume de dire que le preneur devra avoir au moins 30 ans d'écart avec le vendeur (crédirentier). Il s'agit donc de cas par cas. Nos conseillers en viager pourront parfaitement vous conseiller sur les démarches à suivre pour vendre en viager et ce en fonction de votre age.

Estimation: le bouquet et la rente

Choisir entre rente et capital

 

Il s'agit a présent de faire la distinction entre le capital ou bouquet et la pension ou rente qui sera perçue.

Un viager se compose donc traditionnellement d'un bouquet dont le montant sera fixé par le vendeur (crédirentier) au moment de la mise en vente, et d'une rente dont le montant sera calculé en fonction de la valeur du bien.

Toute la difficulté consiste donc à justement doser chacun des deux montants.

L'objectif étant de faire coïncider les intérêts du vendeur et les possibilités de l'investisseur en viager.

L'expertise de votre conseiller sera donc prépondérante dans la justesse de l'estimation viagère.

Un mauvais dosage et il est fort à parier que votre bien ne trouvera pas preneur et restera donc sur le marché de la vente durant de longs mois.

Il existe également des cas particuliers de répartition entre le bouquet et la rente.

Le bouquet pouvant parfois représenter la totalité du viager, la rente étant nulle; à l'opposé le crédirentier préférera parfois valoriser la rente au détriment du bouquet.

Mais ces choix ne sont pas sans impacter sur les délais de vente.

N'hesitez pas à utiliser notre outil d'estimation viager en ligne ou à faire appel à un de nos experts en viager.


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Viager libre et viager occupé

Le viager occupé

 

Le viager le plus répandu est le viager occupé. 

Dans ce cadre deux notions sont à distinguer: - l'usufruit - Le droit d'usage et d'habitation

L'usufruit permet d'user du bien vendu en viager de la même façon que si on en était encore propriétaire.

Le droit d'usage et d'habitation limite donc l'usage du bien pour le crédirentier à son occupation par lui même et sa famille (cohabitation). Mais il ne peut pas par exemple louer le bien.

En pratique c'est le plus souvent le droit d'usage et d'habitation qui est retenu car il protège mieux les intérêts de l'acquéreur.

Il est également possible de fixer une date butoir à laquelle sera libéré le bien.

Question à approfondir avec votre conseiller en viager : extinction ou cession du droit d'usage ainsi que départ anticipé de l'occupant ou fixation de la date butoir et des conditions de révison de la rente...

 

Le viager libre

 

Il représente encore une part marginale du viager. Il s'agit principalement de la vente en viager de résidences secondaires ou lorsque le propriétaire souhaite s'intaller dans une maison de retraite etc. C'est un cas très simple de viager mais le montant de la rente et ou du bouquet sera alors bien plus élevé! Afin d'éviter toutes contestations de la rente viagère à posteriori certaines précautions devront être prise au moment de la fixation de son prix.

Questions à approfondir ave votre conseiller en viager: rapport entre rente et revenu locatif.